Metodologie

Raportul strânge, pentru un punct pe hartă, ce e cunoscut public despre zona din jur. Fiecare cifră se poate verifica la sursă — legăturile din raport duc direct la actul, unitatea de învățământ sau firma citată.

Surse

• Hotărâri de consiliu local — hotarari.ro, hotărârile adoptate în ultimii 6 ani. Fiecare act e legat de geometria reală la care se referă (parcelă, stradă sau întreaga localitate), nu de sediul primăriei.
• Rezultate școlare — scolile.ro, din datele publicate de minister.
• Firme și puncte de lucru — registrul comerțului, date deschise ONRC.
• Repere geografice — OpenStreetMap: transport, magazine, parcuri, cimitire, linii electrice etc.
• Prețuri cerute — porta.ro, mediana lunară calculată din anunțurile publice de pe piață.

Cum se măsoară distanța

Distanța se măsoară până la geometria reală a fiecărui obiect: punctul exact al unei adrese, linia unei străzi (când actul indică doar strada, nu un număr), sau centrul localității, când nu există altceva. Când un act indică doar strada, distanța e până la cel mai apropiat punct al liniei — nu până la mijlocul ei, care poate fi la sute de metri distanță de capătul mai apropiat.

Razele folosite

• 500 m — hotărârile de consiliu local care ating direct proprietatea.
• 1 km — hotărârile „grele" (PUZ/PUD, expropriere, demolare, schimbare de destinație), semnalate separat.
• 1,5 km — școli, ce poate deranja (industrie, cale ferată, cimitir) și ce ajută (parc, apă, pădure).
• 800 m — repere de zi cu zi (magazine, transport, farmacii).
• 300 m — comerț și servicii la stradă.

Ce nu intră în raport

• Hotărârile fără titlu util (sub 30 de caractere) — nu spun destul ca să fie citate onest.
• Firmele cu sediul într-un apartament nu sunt numărate ca și comerț — doar cele cu spațiu la stradă.
• Actele care spun același lucru (ex. zeci de treceri în domeniul public al unor terenuri identice ca formulare) sunt strânse într-un singur rând, cu numărul celor identice.

Prețul cerut, nu prețul de tranzacție

Cifrele de preț vin din anunțuri active, nu din tranzacții încheiate. Comparația se face la același număr de camere — un apartament de 2 camere are €/m² mai mare decât unul de 4, iar comparat cu mediana tuturor tipurilor, verdictul s-ar inversa.

Ce nu este acest raport

Nu este evaluare imobiliară (o face un evaluator autorizat ANEVAR, pentru un imobil anume) și nu înlocuiește certificatul de urbanism. Este un rezumat al datelor publice disponibile — util pentru o primă imagine, nu pentru o decizie definitivă.